□餘明輝
  11月24日,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題視頻會議,部署小產權房整治工作,“對在建、固態硬碟在售的堅決叫停,並依法查處”。在11月22日,兩部委還聯合下發《關於堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》。這是官方又一次明確強調小產權房不存在“轉正”的可能性(11月26日《新京報》)。
  大部分小產權房質量沒保障、游離於法律保護之外,且擾亂正常的房地產市場秩序。就此而言,對在建、在售小產權房進行整治,是從根本上維護廣大買房族的權益和法律的權威。有關部委短短3日內seo對在建、在售小產權房治理,就進行兩次相關部署,並迅速拆除、移交一部分小產權房違法的人和事,堅決杜絕小產權房泛濫之心可見一斑。
  眾所周知,小產權房的產生有其不可忽視的根本原因。具體說就是,當集體土地僅僅作為土地或非小產權房用地,給農民、城鎮居民帶來的低利潤以及集體土地房屋二胎作為小產房建房用地給農民、城鎮居民等帶來的巨額利潤,二者之間的巨大差距造成了一些開發商或農民等利令智昏、鋌而走險,在國家有關部門和地方政府的一再禁止和打壓下,仍或明或暗地在建、在售小產權房。
  造成這種悖拗的局面,主要是因為按照我國現有的土地法等法律法規的規定,集體土地不能直接對集體外群體交易,即禁止買賣,只能在集體內流轉,而集體內的簡單利用搜尋行銷,如單一糧食種植、低附加值作物種植,註定了這樣流轉的低價值、低收益,導致了農民集體土地收益的減少。
  要想有效遏制開發商或農民在集體土地上違規建小產權房,提高農民土地收益無疑是一條根本的對策。就目前情況看,提高土地補償金將是提高農民土地收益的一個最主要渠道,在有效提升集體土地收益的同時,也事實上提高了小產權房開發的成本。成本提高,也就意味著開發收益的降低,而收益降低,房屋貸款則從根本上有效降低了違規開發小產權房的衝動和內在動力。
  當然,要想讓這一設想真正發揮效力,就要在修改現有的相關土地等制度上下功夫。如在土地管理法中或者配套的《農村集體土地征收補償條例》中,對集體土地征收的交易制度進行明確規定,如建立土地征收(出讓)集體議事、征收轉讓規模、補償價與最終拍賣價比率等集體土地征收(交易)制度,真正讓集體土地與相關市場價格聯動。同時,輔以嚴格的罰則和監督檢查,嚴防損農事件發生,確保農民根本利益。
  此外,就提高農地收益而言,還有更廣泛的途徑。比如,加快賦予符合政策的集體土地建房、租賃、交易權,進一步發展家庭農場、優化農業結構、發展觀光農業等,大幅提高農村等集體土地流轉和使用收益。如果農民的集體土地收益切實大幅增加了,而且還是持續的長久受益,誰還會開發小產權房?
  由此可見,小產權房不僅僅是一個房地產市場問題,還涉及更大範圍的制度完善、包括農業結構優化和轉型、幫民致富等更深層次問題。這不僅牽涉國土、住建等房地產管理部門,更與農業部門密不可分。
  因此,根治小產權房,需要更多方面參與,共同發力打組合拳:一方面,通過嚴格執法查處,用堵的辦法提高違法代價,確保小產房建設不反彈;另一方面,通過諸多綜合手段,用疏的辦法提升集體土地收益,從根本上消除違建小產權房的動力。否則,只是簡單地為了執法而執法,也許能夠取得一時的效果,但說不准風頭一過,春風吹又生。而這無疑需要各級政府的施政智慧。
  (原標題:治理小產權房要疏堵結合)
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